Знайти квартиру в Німеччині — один із найважчих кроків після переїзду, особливо у великих містах. На один перегляд приходить багато людей, і орендодавець зазвичай обирає того, у кого документи в порядку. Нижче — що підготувати, які терміни потрібно розуміти і як захиститися від обману.
Стан на жовтень 2026 року. Стаття — загальна інформація, а не юридична консультація.
Коротко: щоб зняти квартиру в Німеччині, зазвичай потрібні паспорт або ID-картка, підтвердження доходу (розрахункові листи або трудовий договір), довідка Schufa й анкета орендаря (Selbstauskunft). Застава (Kaution) за законом не може перевищувати трьох місячних плат без комунальних витрат (§ 551 BGB). Після заселення орендодавець зобов’язаний видати підтвердження для реєстрації (Wohnungsgeberbestätigung, § 19 BMG).
Холодна, тепла оренда й комунальні платежі
Спочатку розберімося з поняттями з оголошень:
| Термін | Що означає |
|---|---|
| Kaltmiete / Nettokaltmiete | «Холодна» оренда — плата лише за саму квартиру |
| Nebenkosten / Betriebskosten | Комунальні й експлуатаційні витрати: вода, вивезення сміття, прибирання під’їзду, податок на землю тощо |
| Heizkosten | Опалення й часто гаряча вода |
| Warmmiete | «Тепла» оренда — холодна оренда плюс комунальні платежі й опалення |
| Kaution | Застава, яку повертають після виїзду, якщо немає боргів і пошкоджень |
| Provision | Винагорода маклера |
Електрика (Strom) та інтернет у Warmmiete зазвичай не входять — договори на них ви укладаєте самі. Комунальні платежі вносять авансом щомісяця, а раз на рік орендодавець робить розрахунок (Nebenkostenabrechnung): можлива доплата або повернення.
Документи для оренди: чек-лист
Паспорт або ID-картка
Потрібні для підтвердження особи. За рекомендаціями німецьких органів захисту даних на першому перегляді орендодавець має право запитати лише ім’я та контакти; копію документа зазвичай роблять лише перед підписанням договору.
Підтвердження доходу
- розрахункові листи (Lohnabrechnungen) — як правило, за останні три місяці;
- трудовий договір (Arbeitsvertrag) — особливо якщо ви щойно почали працювати й розрахункових листів ще немає;
- іноді — довідка від роботодавця про працевлаштування (Arbeitgeberbescheinigung).
Орендодавець хоче бачити, що оренда вам по кишені. Непотрібні відомості в документах (наприклад, податковий клас чи віросповідання) можна закрити.
Довідка Schufa
Schufa — кредитне бюро, у якому видно, чи вчасно ви сплачуєте борги. Тут важливо не переплутати дві речі:
- безкоштовна копія даних (Datenkopie) за статтею 15 DSGVO — ви можете запросити її будь-коли. У ній усі відомості про вас, вона призначена для особистої перевірки;
- платна довідка про платоспроможність (BonitätsAuskunft) — скорочений документ спеціально для орендодавців та інших третіх осіб.
Якщо ви недавно в Німеччині, записів у Schufa може майже не бути. Це не завжди мінус: тоді для орендодавця важливіші договір і дохід.
Довідка про відсутність боргів з оренди
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung — підтвердження попереднього орендодавця, що ви платили оренду без боргів. Багато хто її просить, але за рішенням Федерального верховного суду (BGH, 2009) орендодавець не зобов’язаний її видавати. Альтернатива — виписки з рахунку з платежами за оренду.
Анкета орендаря (Selbstauskunft)
Це анкета із запитаннями про вас: ім’я, контакти, професія, роботодавець, дохід, скільки людей житиме в квартирі. За рекомендаціями конференції органів захисту даних (Datenschutzkonferenz) запитувати можна лише те, що пов’язано з орендою. Запитання, наприклад, про релігію, політичні погляди чи плани мати дітей, як правило, неприпустимі — на них можна не відповідати.
Застава (Kaution): правила § 551 BGB
- максимум три місячні плати холодної оренди (без Nebenkosten);
- ви маєте право внести заставу трьома рівними частинами: першу — на початку оренди, другу й третю — разом із наступними платежами;
- орендодавець має зберігати гроші окремо від свого майна;
- жорсткіші для орендаря умови в договорі недійсні.
Заставу платять після підписання договору, а не до перегляду.
Перегляд квартири (Besichtigung)
- приходьте вчасно й із текою документів — так ви виділитеся серед інших кандидатів;
- перевірте вікна, опалення, вологу й пліснявку, напір води, стан кухні;
- запитайте про розмір Nebenkosten, тип опалення і про те, що входить у квартиру (наприклад, кухня);
- уточніть, чи видасть орендодавець Wohnungsgeberbestätigung — без неї не зареєструватися.
Wohnungsgeberbestätigung і Anmeldung
Після переїзду потрібно протягом двох тижнів зареєструватися за новою адресою (Anmeldung). Для цього за § 19 Федерального закону про реєстрацію (Bundesmeldegesetz) орендодавець зобов’язаний письмово або електронно підтвердити ваше заселення — це і є Wohnungsgeberbestätigung. Якщо він відмовляється, про це потрібно одразу повідомити відомство реєстрації. Вказувати адресу без реального проживання («фіктивна реєстрація») заборонено.
Докладніше про реєстрацію — у статті переїзд і Anmeldung.
Шахрайство під час пошуку житла
Центри захисту споживачів (Verbraucherzentrale) регулярно попереджають про фальшиві оголошення. Типові ознаки:
- ціна помітно нижча за ринкову, гарні фото, але без точної адреси;
- «власник за кордоном» і не може показати квартиру, ключі обіцяє надіслати поштою або через «агентство»;
- просять передоплату (Vorkasse) або заставу до перегляду й підписання договору;
- просять надіслати копію паспорта одразу, ще до знайомства;
- підганяють: «сьогодні багато охочих, вирішуйте зараз».
Головне правило: не переказуйте гроші за квартиру, якої ви не бачили і на яку немає підписаного договору. Докладніше про схеми обману — у статті як розпізнати шахраїв.
Кімната в спільній квартирі (WG) як перший крок
WG (Wohngemeinschaft) — спільна квартира, де в кожного своя кімната, а кухня й ванна спільні. Для новачків це часто найпростіший варіант:
- вимоги до документів зазвичай м’якші;
- кімнати нерідко здають із меблями;
- можна спокійно шукати власну квартиру, уже маючи розрахункові листи й німецьку адресу.
Важливо: і у WG вам потрібна Wohnungsgeberbestätigung для реєстрації.
Wohnberechtigungsschein (WBS) — коротко
WBS — довідка, яка дає право винаймати соціальне житло з обмеженою орендною платою. Її видає місто чи громада людям із доходом нижче встановленої межі. Умови й межі доходу визначає кожна федеральна земля, а вільних соціальних квартир часто мало. Уточнюйте у своєму місті.
Житло під час роботи в нас
Якщо ви працюєте в нас, за потреби ми можемо надати житло неподалік від місця роботи — докладніше на сторінці житло. Це пропозиція, а не обов’язок: ви завжди можете шукати квартиру самі. Ми допомагаємо з переїздом і реєстрацією, а плату за працевлаштування кандидати в нас не вносять.
Зарплата в нас — від 15,33 € на годину брутто, для водіїв навантажувача (ч/ж/д) — від 16,08 € на годину брутто. Перегляньте вакансії або заповніть анкету і позначте, чи потрібне вам житло.
